Früher war es üblich, dass Hypotheken von potenziellen Käufern übernommen werden konnten. Im Jahr 1982 verabschiedete der Kongress jedoch den Garn-St. Germain Depository Institutions Act, der in einem Abschnitt Fälligkeitsklauseln auf Bundesebene durchsetzbar machte.
Eine „due-on-sale“-Klausel ist eine Bestimmung in einem Kredit oder Schuldschein, die es Kreditgebern ermöglicht, die vollständige Rückzahlung des Restbetrags einer Hypothek zu verlangen, wenn eine Immobilie verkauft oder übertragen wird. Diese Klausel schützt Kreditgeber, indem sie verhindert, dass Käufer eine Hypothek mit einem Zinssatz unter dem Marktniveau übernehmen können. Es gibt jedoch einige Ausnahmen von dieser Klausel, z. B. bei Übertragungen auf Ehegatten, Kinder und Treuhandgesellschaften.
Wie funktioniert eine Due-On-Sale-Klausel?
In der Regel nimmt der Käufer beim Kauf einer Immobilie eine neue Hypothek auf, um den Verkäufer für das Haus zu bezahlen, und der Verkäufer verwendet diesen Erlös, um den Restbetrag seiner Hypothek zu tilgen. Diese gängige Praxis ist zum Teil auf Fälligkeitsklauseln beim Verkauf zurückzuführen.
Um sicherzustellen, dass Verkäufer ihre Hypothek nicht auf potenzielle Käufer übertragen, fügen Kreditgeber eine „Due-on-Sale“-Klausel ein, die auch als Veräußerungsklausel bezeichnet wird. Diese Klausel schützt die Sicherheit des Kreditgebers vor der Möglichkeit, dass ein Käufer eine Hypothek mit einem niedrigen Zinssatz oder Bedingungen übernimmt, für die der Käufer ansonsten nicht qualifiziert wäre.
Wann verwenden Hypothekarkreditgeber eine Due-On-Sale-Klausel?
Die Fälligkeitsklausel ermöglicht es dem Kreditgeber, die sofortige Rückzahlung des Hypothekensaldos zu verlangen, wenn die mit der Hypothek belastete Immobilie verkauft oder übertragen wird. Da es sich bei einer Hypothek um eine Art Belastung oder Pfandrecht handelt, werden die Kreditgeber automatisch benachrichtigt, wenn eine Immobilie, die einen Kredit sichert, übertragen wird.
Wenn ein Kreditgeber feststellt, dass der Kreditnehmer versucht hat, eine Immobilie ohne seine Zustimmung auf einen Käufer zu übertragen, kann er die Immobilie zwangsvollstrecken.
Wie bestimmen die Kreditgeber, wann sie eine Fälligkeitsklausel geltend machen?
Obwohl die Fälligkeitsklausel in modernen Hypotheken weit verbreitet ist, obliegt es dem Kreditgeber, zu entscheiden, ob die Situation die Inanspruchnahme der Klausel erfordert. Der Kreditgeber wird dies wahrscheinlich tun, wenn er:
- ihre Sicherheit in den Händen eines nicht geprüften Käufers gefährdet sieht
- glaubt, dass er mehr Geld verdienen kann, wenn der Käufer einen neuen Kredit beantragt
Es ist jedoch weniger wahrscheinlich, dass der Kreditgeber den Kreditnehmer zwingt, die Hypothek sofort vollständig zu tilgen, wenn der Markt schwach ist und der Kreditgeber befürchtet, dass er seine Kosten durch die Zwangsvollstreckung der Immobilie nicht wieder hereinholen kann.
Gibt es Ausnahmen vom Gesetz über die fällige Verkaufsklausel?
Trotz der weiten Verbreitung von Fälligkeitsklauseln gibt es bestimmte gesetzliche Ausnahmen, die das Recht des Kreditgebers, die vollständige Zahlung der Hypothek zu verlangen, ausschließen. Zu diesen Ausnahmen gehören:
- Scheidung oder rechtliche Trennung: Reicht der Kreditnehmer die Scheidung oder Trennung ein, kann die Immobilie auf den Ehepartner oder ein Kind aus der Ehe übertragen werden, ohne dass die Fälligkeitsklausel zum Tragen kommt. Allerdings muss der neue Eigentümer die Immobilie selbst bewohnen, damit dies der Fall ist.
- Vererbung: Wenn der Kreditnehmer stirbt und ein Verwandter das Haus erbt und bewohnt, kann der Verwandte nicht gezwungen werden, den Restbetrag der Hypothek auf Verlangen zu zahlen. Entscheidet sich der Erbe jedoch dafür, die Wohnung nicht zu bewohnen, kann der übertragene Titel die Fälligkeitsklausel auslösen. Diese Ausnahme gilt für alle Fälle, in denen der Kreditnehmer die Immobilie auf ein Kind oder einen Ehepartner überträgt.
- Lebende Treuhandgesellschaften: Wenn die Immobilie auf einen Treuhandfonds übertragen wird, kann der Kreditgeber den Kreditnehmer nicht zwingen, die Hypothek auf Verlangen zu tilgen, solange der Kreditnehmer die Immobilie weiterhin bewohnt und der Begünstigte des Treuhandfonds bleibt.
- Gemeinsame Miete: Wenn der Kreditnehmer beim Kauf des Hauses einen gemeinsamen Mietvertrag abgeschlossen hat, kann ein Kreditgeber die Fälligkeitsklausel im Falle des Todes des Kreditnehmers nicht durchsetzen. Stattdessen übernimmt der überlebende Mitmieter automatisch die gesamte Hypothek und kann sie wie ursprünglich geplant tilgen.